한국의 부동산 규제 완화
한국에서는 부동산 규제 완화로 주택 가격이 낮아지고 있지만 국내외 요인에서 다시 하락할 가능성이 높다. 주택가격 하락은 역자산 효과 등을 통해 경기를 내릴 우려가 있다.
한국정부는 부동산시장에 입장, 그리고 코로나 유행 후 금융완화로 인한 잉여자금이 부동산 버블을 조장하고 주택가격이 급상승했지만 금융 계약으로 전환을 받아 지난 여름을 피크로 하락으로 돌아갔다.
지난해부터 자원고에 따른 에너지 가격 상승과 미국과의 금리차 확대를 받은 한국 원가 등으로 소비자 물가가 급속히 상승했고, 인플레이션율은 금융정책 목표치(+2%)를 크게 웃돌았다. . 한국은행(중앙은행)은 인플레이션 억제와 통화방위를 목적으로 2021년 여름철부터 발밑에 걸쳐 누계 3%포인트의 인상을 실시했다.
급속한 금리 인상을 받아 모기지 금리는 지난 2년간 1.6%포인트 상승해 주택 수요를 크게 내렸다.
가계자산에서 차지하는 부동산의 비율은 70%에 달하고 있으며, 자산가치가 줄어들면 가계의 소비행동은 신중화하는 경향이 있다. 주택가격이 지난 여름부터 10% 하락한 것을 감안하면 이에 따른 역자산효과(자산가격 하락이 소비·투자를 감소시키는 효과)로 개인소비는 반년부터 1년 정도의 러그를 수반하여 ▲1.4 % 정도 아래로 누르면 시산된다. 2023년 4~6월기의 개인소비는 전년대비 +1.6%로 저조한 만큼, 향후 국면의 역자산 효과는 상당히 크고, 경기의 무게가 되고 있다.
주택 가격 하락을 우려한 한국 정부는 가격 급락에 브레이크를 가하기 위해 2022년 말부터 부동산 규제 완화 조치를 강구하고 있다.
주된 조치로서 ①주택구매자에 대한 대출규제의 완화, ②주택소유자에게의 감세, ③주택공급확대책의 실시, ④임대사업자에 대한 세제지원을 들 수 있다. 이러한 주택시장의 수요와 공급 양면에서 까다로운 지원을 실시한 결과, 올해 8월의 주택거래건수는 전년 동기 대비 +18.1%로 2개월 연속 2자리 증가했다. 또한 9월의 주택가격은 전월 대비 +0.1%로 소폭 상승하면서 주택가격의 급락은 일복하고 있다.
한국 주택가격의 재하락할 가능성
무엇보다, 다음의 3개의 요인으로부터 주택가격은 다시 하락할 가능성이 높다.
첫째
고금리가 지속된다는 것입니다. 한국은행은 물가 안정과 함께 금융 안정도 중시하고 있어 환율이 크게 변동하는 것을 회피하도록 움직이는 경향이 있다. 특히 한국 원은 국내 금리가 미국의 금리에 비해 낮아지면 하락 압력이 급속히 높아지기 때문에 앞으로는 금리 차이가 크게 확대되지 않도록 정책 운영을 할 것으로 전망된다. 미국에서는 그동안 급속한 금리 인상이 실시되고 있어 향후에도 금융 계약 정책이 즉시 전환될 가능성은 낮고, 당분간 높은 금리 수준이 계속될 것으로 보인다. 이에 따라 한국은행도 높은 정책금리 수준을 유지할 전망이다. 모기지 대출의 부담이 가계의 하중이 됨으로써 주택 투자가 밀려날 수 있다.
둘째
임금의 치세가 떨어지고 있다는 점이다. 노동자 1인당 평균 월급은 2023년 1~7월에 전년 대비 +2.2%로 2022년(동+4.9%)부터 감속하고 있다. 둥지 쓰레기 소비의 종말로 인한 PC와 스마트폰 수요의 급감으로 수출이 침체되는 등 주요 산업 부진이 임금을 밀어내렸다. 게다가 정부에 의한 노동시장 개혁은 정책의도와는 달리 임금 상승을 억제하고 있을 가능성이 있다. 전 정권하에 따른 최저임금의 대폭 인상 등 극단적인 노동자들의 정책은 중소기업을 중심으로 기업 경영체력을 빼앗는 결과가 됐다. 2022년 5월에 탄생한 윤정권은 연공서열임금에서 실적에 연동한 임금설정으로의 이행을 호소하는 등 노동시장 개혁을 추진하고 있지만 기업 실적이 악화되고 있기 때문에 임금상승률은 오르지 않았다. 그러므로 가계의 주택구입 여력이 저하되어 주택가격의 재하락으로 이어질 수 있다.
셋째
한국 정부에 의한 저출산 대책이다. 한국의 2022년 합계 특수 출생률(1명의 여성이 평생에 낳는 아이의 수)은 0.78명으로, 저출산이 문제가 되고 있는 일본(1.26명)보다 낮고, OECD 회원국 중 최하위 되어 있다. 한국통계청이 올해 8월 발표한 조사 결과에 따르면 19~34세 중 33.7%가 결혼을 하지 않는 이유로 결혼자금 부족을 꼽고 있다. 한국에서는 결혼 때 집을 구입하는 것이 일반적이라는 점도 결혼의 발판이 되고 있다. 이러한 점을 근거로, 한국 정부는 2023년 8월에 새로운 저출산 대책으로서, 신혼 세대나 출산한 세대에 대해, ①공영 주택에의 입주 요건의 완화, ②주택 융자의 우대 금리의 설정 등, 주택 보유를 지원하는 시책을 내세웠다. 이러한 주택 구입 지원책은 주택 수요를 환기하고 가격을 뒷받침하는 효과가 있지만, 한편 정부는 저출산 대책의 일환으로 주택 가격의 상승은 허용하지 않는 자세이다. 그러므로 지금까지 정부는 가격 지지 정책을 채택해 왔지만 상황에 따라 가격 상승으로 이어지는 시책을 재검토할 가능성이 있다.
주택가격이 다시 하락하면 역자산 효과가 소비를 한층 더 낮추는 것으로 생각된다. 한국의 경기는 수출의 정체가 부족해지고 있지만, 앞서 역자산 효과를 통한 소비 감소가 경기후퇴를 초래할 가능성에 주의가 필요하다.